ZAN, ZAE, ZAC : décrypter les zones d’aménagement pour l’immobilier d’entreprise
Le ZAN (Zéro Artificialisation Nette), les ZAE (Zones d’Activités Économiques) et les ZAC (Zones d’Aménagement Concerté) constituent le cadre réglementaire et opérationnel de la production foncière pour l’immobilier d’entreprise en France. Comprendre leurs interactions est devenu indispensable pour tout acteur immobilier, SEM ou entreprise qui cherche ou développe du foncier d’activité économique après 2021.
Le ZAN — Zéro Artificialisation Nette : la contrainte structurante du foncier
Définition et ambition
Le ZAN est un objectif de politique publique introduit par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Son ambition : diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols en France entre 2021 et 2031, puis atteindre l’absence de toute consommation nette d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2050.
Un sol est dit artificialisé lorsqu’il a perdu ses fonctions écologiques principales (absorption d’eau, biodiversité, stockage de carbone) du fait d’une imperméabilisation, d’un remblayage ou d’une construction. À l’inverse, une friche industrielle réhabilitée, un parking désimperméabilisé ou une toiture végétalisée contribuent à la renaturation, qui compense l’artificialisation résiduelle.
Les implications concrètes pour l’immobilier d’entreprise
Pour les promoteurs, aménageurs et SEM, le ZAN impose de revoir en profondeur les stratégies de développement foncier :
- Fin du développement extensif en zone périurbaine vierge. Les zones AU (à urbaniser) des PLU sont gelées ou réduites dans les SCOT et PLUi qui intègrent les objectifs ZAN.
- Valorisation des friches et des ZAE existantes. La reconversion d’un site déjà artificialisé (friche industrielle, entrepôt vétuste, site ICPE) ne compte pas comme nouvelle artificialisation — et peut même générer des droits de compensation.
- Densification des ZAE existantes. Plutôt que d’ouvrir de nouveaux fonciers, les SEM sont incitées à optimiser l’existant : parcellisation, réhabilitation, superposition d’usages.
La mise en oeuvre : SCOT, PLUi, PLU
L’objectif ZAN se décline via la hiérarchie des documents d’urbanisme :
| Document | Échelle | Contenu |
|---|---|---|
| SRADDET | Région | Objectifs ZAN régionaux répartis entre territoires |
| SCOT | Intercommunalité / bassin | Trajectoire ZAN locale, enveloppe d’artificialisation autorisée |
| PLUi / PLU | Commune / EPCI | Zonage effectif (zones AU gelées, zones U densifiées) |
| PLU en révision | Commune | Opportunité de recalibrer les zones économiques |
La loi du 20 juillet 2023 relative à l’accélération de la reconstruction et du renouvellement urbains a introduit des nuances sur le rythme de mise en oeuvre du ZAN, notamment pour les projets d’intérêt national (PINSI). Ces projets bénéficient d’une enveloppe nationale dédiée, hors décompte ZAN des SEM.
Les ZAE — Zones d’Activités Économiques : le cadre opérationnel du foncier d’entreprise
Définition
Une ZAE (Zone d’Activités Économiques) est un territoire délimité et aménagé par une SEM (commune, intercommunalité) pour accueillir des activités économiques : industrie, artisanat, logistique, commerce de gros, bureaux. La ZAE est un terme générique qui recouvre plusieurs sous-catégories selon la vocation :
- Zone industrielle (ZI) : industrie lourde, activités à contraintes ICPE
- Zone d’activités (ZA) : artisanat, TPE/PME industrielles, entrepôts
- Parc d’activités : mixte activité/bureau, cadre qualitatif soigné
- Parc logistique : grands gabarits, plateformes e-commerce, hubs de distribution
- Zone franche : bénéficiant d’exonérations fiscales spécifiques (ZFU, BER, etc.)
ZAE et ZAN : une tension à gérer
La loi 3DS du 21 février 2022 a introduit une obligation de gouvernance des ZAE par les intercommunalités. Depuis 2022, les EPCI doivent réaliser un inventaire de leurs ZAE et définir une stratégie de gestion : quelles ZAE étendre ? Lesquelles restructurer ? Lesquelles fermer et renaturer ?
Cet exercice crée une pression foncière sur les ZAE existantes bien localisées : les nouvelles implantations d’entreprises se concentrent sur un stock de foncier de plus en plus contraint, ce qui fait monter les valeurs vénales et locatives dans les ZAE performantes.
Pour les investisseurs et promoteurs, c’est une opportunité : les actifs immobiliers dans les ZAE bien localisées et conformes ZAN sont des actifs rares et donc potentiellement plus résilients.
Fonciers disponibles en ZAE : où trouver l’information ?
Les fonciers disponibles en ZAE sont recensés par :
– Les EPCI et leurs bases de données économiques (souvent accessibles sur les sites des agences de développement économique régionales)
– L’Observatoire national des ZAE (en cours de déploiement, coordonné par le CEREMA depuis la loi 3DS)
– Les EPF régionaux, qui portent en leur sein les fonciers stratégiques dans les ZAE prioritaires
Les ZAC — Zones d’Aménagement Concerté : l’outil de production foncière organisée
Définition
La ZAC est une procédure d’aménagement par laquelle une SEM ou un concessionnaire (SEM, SPL) réalise ou fait réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains pour les céder ou les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. La ZAC peut porter des programmes mixtes : logements, activités économiques, équipements publics.
À la différence de la ZAE, la ZAC est une procédure opérationnelle, pas un zonage : elle suppose un acte de création par délibération de la SEM, un dossier de création (étude d’impact, programme prévisionnel), une concession d’aménagement confiée à l’aménageur et un programme des équipements publics financé par les charges d’aménagement.
ZAC économiques : les opportunités pour les opérateurs
Les ZAC dédiées aux activités économiques représentent des opportunités spécifiques pour les promoteurs et investisseurs :
- Accès à du foncier structuré, viabilisé, avec réseaux disponibles
- Sécurité juridique : la ZAC est un cadre réglementaire établi, avec moins de risque de recours tiers que des projets hors ZAC
- Partenariat avec l’aménageur (SEM/SPL) : possibilité de co-investissement, de charges d’aménagement partagées
- Programmes mixtes : une ZAC peut combiner entrepôts, locaux d’activité, bureaux et équipements, permettant des opérations complexes et diversifiées
ZAC et ZAN : compatibilité et conditions
Une ZAC économique sur un foncier vierge sera soumise aux mêmes contraintes ZAN que toute artificialisation nouvelle. En revanche, une ZAC portée sur une friche industrielle ou un site déjà artificialisé bénéficie d’un traitement favorable dans le décompte ZAN : la renaturation partielle du site (espaces verts, désimperméabilisation) peut compenser l’artificialisation résiduelle.
L’interaction ZAN / ZAE / ZAC : le nouveau paradigme du foncier d’entreprise
| Situation | Impact ZAN | Stratégie recommandée |
|---|---|---|
| ZAE existante bien localisée | Neutre (déjà artificialisée) | Extension possible si ZAN le permet ; densification prioritaire |
| Foncier vierge en zone AU du PLU | Forte contrainte | Vérifier le SCOT / PLUi ; envisager une compensation ZAN |
| Friche industrielle en ZAE | Favorable | Reconversion = renaturation partielle ; eligible Programme national Friches |
| Nouvelle ZAC sur foncier vierge | Très contraignante | Justification économique forte + mesures ERC (Éviter-Réduire-Compenser) |
| ZAC sur friche ICPE | Favorable sous conditions | Étude de pollution obligatoire ; eligible ADEME et Banque des Territoires |
Ce que le ZAN signifie pour le sourcing immobilier d’entreprise
Pour une entreprise qui recherche du foncier ou des locaux en ZAE, le ZAN a des conséquences pratiques immédiates :
- Le foncier disponible se raréfie, ce qui allonge les délais de sourcing et justifie une démarche off-market proactive
- Les friches industrielles deviennent des actifs prioritaires : reconvertir une friche est désormais réglementairement favorisé
- Les projets en VEFA/BEFA sur ZAE existante sont plus sécurisés juridiquement qu’une construction neuve en zone vierge
- La qualification du besoin doit intégrer la dimension ZAN : un brief qui ignore les contraintes ZAN du territoire cible sera souvent incompatible avec les fonciers disponibles
Kereos Partners intègre les données ZAN, PLU et ZAE dans son approche data-driven de sourcing. Les 30+ sources surveillées incluent les publications de révision de PLU, les délibérations de création de ZAC économiques et les inventaires EPF de fonciers stratégiques.
FAQ — ZAN, ZAE, ZAC et foncier d’entreprise
Qu’est-ce que le ZAN et pourquoi est-il important pour l’immobilier d’entreprise ?
Le ZAN (Zéro Artificialisation Nette) est un objectif légal (loi Climat et Résilience, 2021) qui impose de diviser par deux la consommation de nouveaux sols en France entre 2021 et 2031. Pour l’immobilier d’entreprise, il réduit le stock de fonciers ouverts à la construction neuve et renforce la valeur des ZAE existantes et des friches industrielles reconvertibles.
Quelle est la différence entre ZAE et ZAC ?
La ZAE (Zone d’Activités Économiques) est un zonage d’affectation des sols (dans le PLU) qui délimite les secteurs dédiés aux activités économiques. La ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) est une procédure opérationnelle d’aménagement, portée par une SEM ou un concessionnaire, qui peut s’appliquer à l’intérieur ou à l’extérieur d’une ZAE.
Comment savoir si un foncier est disponible dans une ZAE ?
Les fonciers disponibles en ZAE sont recensés par les EPCI et leurs agences de développement économique, les EPF régionaux, et — progressivement — par l’Observatoire national des ZAE piloté par le CEREMA. Kereos Partners agrège ces données dans son approche data-driven de sourcing foncier.
Une construction neuve en ZAE est-elle toujours compatible ZAN ?
Pas systématiquement. Si la ZAE est déjà entièrement artificialisée, une construction nouvelle (remplacement d’un bâtiment existant) est neutre vis-à-vis du ZAN. En revanche, une extension de ZAE sur terrain vierge consome du foncier et entre dans le décompte ZAN du SCOT et du PLUi. La compatibilité doit être vérifiée au cas par cas dans les documents d’urbanisme.
Les friches industrielles sont-elles exclues du décompte ZAN ?
Oui, dans les conditions définies par la loi. La reconversion d’une friche (site déjà artificialisé) ne comptabilise pas comme nouvelle artificialisation. De plus, les travaux de renaturation sur une partie du site (désimperméabilisation, création d’espaces verts) génèrent des crédits de désartificialisation, compensant la construction résiduelle.
Sources
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique (loi Climat et Résilience) — Titre VI. legifrance.gouv.fr
- Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification (loi 3DS) — article 220. legifrance.gouv.fr
- CEREMA — ZAN : mise en oeuvre dans les documents d’urbanisme, 2024. cerema.fr
- Banque des Territoires — Programme national Friches : bilan et perspectives, 2024. banquedesterritoires.fr
- INSEE — Occupation du sol en France métropolitaine : évolution 2015-2021, 2023. insee.fr
Liens internes Kereos :
– AMI et AAP fonciers : guide SEM et opérateurs 2026
– Friches industrielles : opportunités de reconversion 2026
– L’immobilier d’entreprise off-market : guide complet 2026