Foncier inexploité — Identifier les gisements mutables
Le foncier inexploité — dents creuses, terrains sous-densifiés, parcelles en délaissé — représente le premier gisement de constructibilité dans un contexte de Zéro Artificialisation Nette. Kereos identifie les parcelles mutables avant qu’elles ne soient préemptées par un acteur local et qualifie leur potentiel : surface utile, droits à bâtir, contraintes de servitudes, mutabilité réelle.
Définir le foncier inexploité
On désigne par foncier inexploité tout terrain dont la valeur d’usage est inférieure à sa constructibilité théorique : dent creuse en zone urbaine dense, parking surdimensionné, terrain industriel sous-densifié, parcelle agricole enclavée en zone U, foncier d’État ou d’opérateur public en cours de cession. C’est la matière première des opérations de promotion, des extensions industrielles, des relocalisations logistiques et des consultations publiques.
Existant, réhabilitation, construction
Mobiliser l’existant
Acquérir un foncier déjà bâti mais sous-exploité — ancienne concession automobile, parking de centre commercial, dépôt désaffecté — pour conserver l’enveloppe et renforcer l’usage. Diagnostic structurel, surface utilisable, conformité PMR.
Densifier / requalifier
Augmenter la constructibilité existante par modification du PLU, division parcellaire, surélévation, comblement de dent creuse. C’est la stratégie privilégiée par les opérateurs en métropole où le foncier neuf est rare.
Construire neuf
Lorsque le foncier est nu et constructible, l’enjeu se déplace sur la sécurisation : promesse, conditions suspensives, fouilles archéologiques, viabilité (eau, électricité haute tension pour les usages industriels), accès poids lourds, raccordement fibre.
Contraintes réglementaires à maîtriser
- PLU / PLUi — zonage, OAP, emplacements réservés, servitudes d’utilité publique.
- SCOT — orientations supra-communales (équilibre habitat / activité / agricole).
- ZAN et nomenclature ENAF — toute artificialisation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers est désormais comptabilisée.
- Loi ALUR — suppression du COS, encadrement des divisions parcellaires.
- Droit de préemption urbain (DPU) — la commune ou l’EPCI peut se substituer à l’acquéreur, allongeant les délais.
- Espaces protégés — Natura 2000, ZNIEFF, loi Littoral, loi Montagne.
- Servitudes — réseaux, canalisations gaz, lignes haute tension, faisceaux hertziens.
- Archéologie préventive — saisine DRAC selon zonage et superficie.
Comment Kereos qualifie un foncier
Pour chaque parcelle cadastrale, Kereos restitue : zonage PLU et règlement applicable, hauteur et emprise admissibles, OAP impactant la parcelle, servitudes, périmètres protégés, mutations passées (DVF), propriétaire indicatif, signaux de mutabilité (cessation d’activité BODACC, transmission, vacance prolongée). La Data Room permet de visualiser tous les fonciers mutables d’un territoire.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une dent creuse ?
Une parcelle non bâtie ou sous-bâtie située à l’intérieur d’un tissu urbain constitué. Elle est généralement constructible et mobilisable sans consommation d’espace agricole ou naturel — donc neutre au regard du ZAN.
Comment vérifier la constructibilité d’un terrain ?
Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) délivré par la mairie est la référence juridique. En amont, le règlement de zone PLU, les OAP et les servitudes consultables au service urbanisme donnent une lecture rapide.
Le ZAN bloque-t-il toute construction sur foncier nu ?
Non. Il impose de prioriser le recyclage urbain (friches, dents creuses, densification) et de compenser toute artificialisation nouvelle. La constructibilité reste possible, mais devient un actif rare et arbitré au niveau intercommunal.
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