AMI et AAP fonciers : guide pour les SEM et opérateurs immobiliers 2026
Un Appel à Manifestation d’Intérêt (AMI) foncier est une procédure par laquelle une SEM, une SEM ou un établissement public foncier invite des opérateurs privés (promoteurs, investisseurs, aménageurs) à se positionner sur un projet immobilier ou foncier, avant tout engagement contractuel. Distinct de l’Appel à Projets (AAP), qui est plus contraignant et débouche directement sur une sélection, l’AMI est une phase d’exploration et de qualification du marché.
AMI et AAP : deux procédures distinctes, deux usages
L’AMI — Appel à Manifestation d’Intérêt
L’AMI est une démarche non contractuelle et exploratoire. La SEM ou l’opérateur public signale l’existence d’un site, d’un foncier ou d’un projet d’aménagement, et invite les opérateurs à exprimer leur intérêt et leur capacité à y répondre. L’AMI ne débouche pas obligatoirement sur une attribution : c’est un outil de sondage du marché, de mise en réseau et de préqualification.
Caractéristiques principales :
– Procédure légère, sans formalisme contractuel obligatoire
– Publication au BOAMP (Bulletin Officiel des Annonces de Marchés Publics) ou au JOUE (Journal Officiel de l’Union Européenne) si critères seuils atteints
– Résultat : liste de candidats intéressés et qualifiés, base d’un éventuel AMI ou AAP ultérieur
– Délai de réponse : généralement 30 à 60 jours
– Peut précéder un dialogue compétitif, un marché de conception-réalisation ou un AAP
L’AAP — Appel à Projets
L’AAP est une procédure plus structurée et sélective. Les candidats soumettent un projet détaillé (architectural, économique, programmatique) et la SEM sélectionne un ou plusieurs lauréats selon des critères définis. L’AAP peut déboucher sur une cession de foncier, une convention d’aménagement ou un partenariat public-privé.
Caractéristiques principales :
– Procédure formalisée avec cahier des charges, règlement de consultation, jurys d’évaluation
– Publication obligatoire selon les seuils (BOAMP/JOUE) ou optionnelle pour les projets inférieurs aux seuils
– Résultat : sélection d’un ou plusieurs lauréats, suivi d’une négociation et d’un acte de cession ou de convention
– Délai de réponse : 45 à 90 jours selon la complexité
– Outil privilégié pour les friches, les ZAC, les ZAE et les opérations de reconversion complexes
Qui publie des AMI et AAP fonciers en France ?
Les AMI et AAP fonciers émanent d’un spectre d’acteurs publics et parapublics large :
- SEM territoriales : communes, intercommunalités (EPCI), départements, régions
- Établissements Publics Fonciers (EPF) : EPF d’État (EPF Île-de-France, EPF Occitanie, etc.) et EPF locaux
- Sociétés d’Économie Mixte (SEM) et Sociétés Publiques Locales (SPL) d’aménagement
- Agences nationales : ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), Banque des Territoires, ADEME
- Préfectures pour les projets de revitalisation (ORT, PVD)
- Fonds d’investissement publics et programmes nationaux (France 2030, Programme national Friches)
Où trouver les AMI et AAP fonciers en France ?
Les sources institutionnelles
- BOAMP (boamp.fr) : publication obligatoire pour les marchés et concessions dépassant les seuils européens. Consultable librement, mais sans filtrage fin sur l’immobilier d’entreprise.
- JOUE (ted.europa.eu) : pour les procédures dépassant les seuils européens.
- Territoires.fr et France Relance : pour les projets nationaux et les appels à candidatures des programmes sectoriels.
- Sites officiels des SEM : les SEM publient fréquemment leurs AMI sur leurs sites propres, hors BOAMP, pour les procédures non soumises aux seuils.
- Réseaux d’aménageurs : Fédération des EPL (entreprises publiques locales), FNAU, Cerema.
La limite des sources institutionnelles
La multiplicité des sources est le principal obstacle à une veille efficace. Le BOAMP couvre environ 80 % des procédures formelles, mais les AMI non obligatoirement publiés (volume de foncier ou montant opération sous seuil) sont diffusés de façon disparate sur les sites des SEM, des EPF et des SEM, sans agrégation centrale.
AMI Radar — la veille automatisée de Kereos Partners
AMI Radar est la plateforme de veille AMI/AAP de Kereos Partners. Elle agrège en temps réel les publications de plus de 30 sources : BOAMP, JOUE, sites d’EPF régionaux, portails de SEM d’aménagement, réseaux territoriaux et publications de programmes nationaux (France 2030, Programme national Friches, ORT).
Les abonnés à AMI Radar reçoivent des alertes filtrées selon leurs critères : région, type de foncier, programme, contraintes ICPE/ZAN, taille de l’opération. L’objectif est de ne manquer aucun AMI ou AAP correspondant à leur périmètre d’intervention, y compris les procédures non publiées au BOAMP.
Comment rédiger un AMI foncier efficace ?
Un AMI bien rédigé attire des candidatures pertinentes et qualifiées. Un AMI mal rédigé génère soit une absence de réponses, soit des candidatures inadaptées qui alourdissent le travail de sélection.
Les éléments indispensables d’un AMI foncier
Contexte territorial et programmatique :
Décrire le territoire, la stratégie de développement économique locale, et le positionnement du site dans ce contexte. Les opérateurs ont besoin de comprendre l’intention de la SEM, pas seulement les caractéristiques cadastrales du foncier.
Description du site :
– Localisation précise (adresse ou références cadastrales)
– Superficie et topographie
– Statut urbanistique (zone PLU, PLUi, SCoT)
– Statut environnemental (ICPE, site pollué — inscription Basias/Basol, servitudes)
– Réseaux disponibles (VRD, électricité, fibre, eau industrielle)
– Contraintes d’accès (poids lourds, transport en commun, desserte ferroviaire)
Programme attendu :
– Vocation économique souhaitée (activité, logistique, bureaux, mixte)
– Contraintes architecturales éventuelles (PLU, AVAP, ABF)
– Objectifs ZAN et ambition environnementale (RT2020, BEPOS, label)
Conditions de participation :
– Critères d’éligibilité des candidats
– Documents à fournir (note d’intention, références, capacités financières)
– Format de réponse et volume maximal
Calendrier :
– Date limite de dépôt des candidatures
– Date prévisionnelle des entretiens (si prévus)
– Calendrier de sélection et de négociation
Ce qu’il ne faut pas faire
- Ne pas surcharger l’AMI de contraintes programmatiques au stade exploratoire : l’AMI est censé sonder le marché, pas sélectionner un projet précis.
- Ne pas confondre AMI et AAP dans la procédure : un AMI qui impose un projet détaillé et un jury d’évaluation est en réalité un AAP déguisé, avec les risques contentieux associés.
- Ne pas omettre les données de pollution et les servitudes ICPE : dissimuler ces informations entraîne des candidatures non pertinentes et peut créer une responsabilité pour la SEM.
Comment répondre à un AMI foncier en tant qu’opérateur ?
Pour un promoteur, un investisseur ou un aménageur, répondre à un AMI est une démarche stratégique qui consomme des ressources. Voici les points à analyser avant de postuler.
Analyse de la faisabilité
Avant toute rédaction de candidature :
- Compatibilité programme / stratégie : le programme attendu est-il dans le coeur de métier de l’opérateur ?
- Bilan prévisionnel rapide : surfaces, coût foncier pressenti, coût de construction, valeur de sortie locative ou de cession — le bilan est-il positif aux conditions du marché local ?
- Contraintes techniques : les servitudes ICPE, la pollution, les délais de dépollution sont-ils compatibles avec la capacité opérationnelle de l’opérateur ?
- Calendrier : l’opérateur est-il en mesure de respecter les délais de l’AMI et les jalons ultérieurs ?
Les éléments d’une candidature AMI convaincante
- Note d’intention : vision du projet, positionnement par rapport aux enjeux du territoire, adéquation avec la stratégie économique locale
- Références : opérations similaires réalisées (type de foncier, programme, contraintes techniques)
- Capacités financières : attestation bancaire, capitaux propres, niveau d’endettement
- Équipe projet : architecte pressenti, bureaux d’études techniques, juriste foncier
- Calendrier prévisionnel : jalons de développement du projet, date de livraison envisagée
Le rôle de Kereos Partners dans les AMI/AAP
Kereos Partners intervient à deux niveaux dans les procédures AMI/AAP :
Côté SEM et aménageurs : accompagnement à la rédaction et à la diffusion des AMI/AAP. La Data Room Kereos permet de cibler les opérateurs les plus pertinents selon le programme et la localisation, au-delà de la publication BOAMP. L’objectif est d’élargir le spectre des candidatures à des opérateurs actifs mais non abonnés aux sources institutionnelles classiques.
Côté opérateurs (promoteurs, investisseurs) : AMI Radar assure la veille et l’alerte en temps réel sur les procédures correspondant aux critères de l’abonné. L’abonné ne manque plus d’AMI ou d’AAP dans son périmètre géographique et sectoriel.
FAQ — AMI et AAP fonciers
Quelle est la différence entre un AMI et un AAP immobilier ?
Un AMI (Appel à Manifestation d’Intérêt) est une procédure exploratoire et non contractuelle : la SEM sonde le marché pour identifier des opérateurs intéressés. Un AAP (Appel à Projets) est plus formel : les candidats soumettent un projet détaillé et la SEM sélectionne un ou plusieurs lauréats selon des critères prédéfinis. L’AMI précède souvent l’AAP dans les projets complexes.
Un AMI foncier doit-il obligatoirement être publié au BOAMP ?
Pas systématiquement. L’obligation de publication au BOAMP dépend du montant et de la nature de l’opération. Pour les procédures d’aménagement sous les seuils européens, la publication peut se limiter au site de la SEM ou de l’EPF. C’est pourquoi une veille efficace doit couvrir des sources bien au-delà du seul BOAMP.
Comment suivre les AMI et AAP fonciers en temps réel ?
AMI Radar (Kereos Partners) agrège les publications de plus de 30 sources (BOAMP, JOUE, EPF régionaux, sites de SEM d’aménagement, programmes nationaux) et envoie des alertes filtrées selon les critères de l’abonné (région, type de foncier, programme, contraintes).
Kereos Partners peut-il aider à rédiger un AMI foncier ?
Oui. Kereos Partners accompagne les SEM, SEM et EPF dans la structuration et la rédaction des AMI/AAP, ainsi que dans leur diffusion ciblée aux opérateurs pertinents via la Data Room. Contactez Kereos Partners pour une mission de conseil sur-mesure.
Quelle est la durée typique d’une procédure AMI/AAP de A à Z ?
Un AMI seul peut prendre de 2 à 4 mois (publication, réception des candidatures, analyse, sélection des candidats). Un AAP complet, depuis la rédaction jusqu’à la signature d’une convention de cession, dure généralement de 6 à 18 mois selon la complexité du programme et les éventuels recours.
Sources
- Direction des Affaires Juridiques (DAJ) — Guide des procédures de mise en concurrence en aménagement, 2023. economie.gouv.fr
- BOAMP — Bulletin Officiel des Annonces de Marchés Publics. boamp.fr
- Cerema — Foncier et aménagement économique : guides techniques. cerema.fr
- Banque des Territoires — Programme national Friches : procédures AMI et AAP. banquedesterritoires.fr
- Fédération des EPL — Bonnes pratiques SEM d’aménagement. lesepl.fr
Liens internes Kereos :
– ZAN, ZAE, ZAC : décrypter les zones d’aménagement
– Friches industrielles : opportunités de reconversion 2026
– Le sourcing data-driven en immobilier d’entreprise