Bureaux — Prime, restructuration, conversion
Le marché des bureaux est en pleine recomposition post-Covid : flight-to-quality vers les actifs prime ESG-compliant, vacance durable sur l’obsolescent, conversion massive du tertiaire daté en logements ou usages mixtes. Kereos identifie les actifs tertiaires en mutation — vacance, fin de bail, restructuration — avant leur arrivée sur le marché.
Le marché des bureaux en France
Concentration historique sur l’Île-de-France (QCA, La Défense, Boucle Sud, Plaine Commune) avec un parc de plusieurs dizaines de millions de m². Marchés régionaux structurants à Lyon, Lille, Bordeaux, Marseille, Toulouse, Nantes. Vacance hétérogène : très faible sur le prime, élevée sur les actifs des années 1980-90 non rénovés. La trajectoire décret tertiaire pousse à la rénovation lourde ou à la conversion.
Existant, réhabilitation, construction
Acquérir l’existant
Investissement core ou value-add sur immeuble loué ou en cours de renouvellement. Audit du couple loyer / qualité d’occupation, échéances de bail, obligations énergétiques (DPE, décret tertiaire), labels (HQE, BREEAM, LEED, WELL).
Restructurer
Restructuration lourde des immeubles obsolètes : désamiantage, mise aux standards techniques (CVC, ascenseurs, fibre), repositionnement plateaux flex, nouveaux services (conciergerie, restauration, salles partagées), atteinte des trajectoires énergétiques. Conversion partielle ou totale en logement, hôtel, coliving lorsque le marché tertiaire local le justifie.
Construire
Construction neuve sur foncier urbain rare. RE2020, label environnemental, certification WELL, mixité fonctionnelle au rez-de-chaussée, réversibilité des plateaux, mobilité douce.
Contraintes réglementaires
- Décret éco-énergie tertiaire (décret tertiaire) — réduction des consommations de 40 % en 2030, 50 % en 2040, 60 % en 2050 pour les bâtiments tertiaires > 1 000 m².
- Décret BACS — obligation de systèmes d’automatisation et de contrôle pour les bâtiments tertiaires neufs et existants.
- RE2020 — applicable au neuf.
- ERT (Établissement Recevant des Travailleurs) — code du travail : éclairement, ventilation, ergonomie.
- ERP éventuel — pour les zones d’accueil.
- Accessibilité PMR — obligatoire.
- Loi APER — photovoltaïque sur grandes toitures et parkings.
- Permis de construire / déclaration préalable — obligatoires en cas de modification de destination ou d’aspect extérieur.
- Bail commercial / bail dérogatoire / bail BEFA — structuration locative.
- SUL et OAP — surfaces utiles, orientations d’aménagement opposables.
Comment Kereos qualifie un actif tertiaire
Pour chaque immeuble : surface, état, DPE, classement énergétique, qualité de l’emplacement (transports, services, mobilité douce), occupation (locataires, durée résiduelle des baux, indexations), obligations décret tertiaire, signaux de mutation (transmission, restructuration capitalistique), zonage PLU et conversibilité éventuelle. La Data Room donne aux investisseurs et aux foncières la cartographie des actifs en mutation par marché.
Questions fréquentes
Faut-il convertir mes bureaux obsolètes en logements ?
Oui dans certaines géographies (Île-de-France périphérique, certains marchés tertiaires régionaux saturés) où la décote tertiaire dépasse durablement le coût de conversion. La trame structurelle, la profondeur de plateau, la lumière naturelle et le PLU déterminent la faisabilité.
Mon immeuble est-il concerné par le décret tertiaire ?
Tout bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur plus de 1 000 m². Déclaration sur la plateforme OPERAT, plan d’actions et trajectoire de réduction.
Qu’est-ce qu’un bureau prime ?
Bureau neuf ou récemment restructuré, situé dans un quartier d’affaires établi, certifié environnementalement, avec services intégrés. Sa rareté et la demande continue lui assurent une faible vacance et un loyer premium.
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