Entrepôts logistiques — XXL, dernier km, classe A
L’entrepôt logistique est devenu une classe d’actifs stratégique : XXL le long de la dorsale Nord-Sud, dernier kilomètre en couronne urbaine, plateformes régionales classes A. Kereos identifie les sites logistiques disponibles ou bientôt libérés et les fonciers logistiques activables avant que les développeurs ne les sécurisent.
Le marché logistique français
Trois segments : la logistique XXL (> 40 000 m²) concentrée sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, la logistique régionale (10 000 à 40 000 m²) maillant les bassins économiques, et la logistique urbaine / dernier km en couronne dense. Le foncier logistique est l’un des plus contraints : volumes consommés importants, ZAN, acceptabilité locale, accessibilité PL.
Existant, réhabilitation, construction
Acquérir l’existant
Reprise d’entrepôts années 1990-2010, classe B ou C, hauteur 8-10 m, quais limités. Audit ICPE 1510 (stockage matières combustibles), conformité incendie, état toiture, performance énergétique.
Réhabiliter / mettre aux standards
Surélévation, ajout de quais, modernisation sprinklage, mise aux standards classe A, photovoltaïque toiture, ombrières parking PL. Le couple location/dépréciation justifie souvent la réhabilitation lourde.
Construire
Cellules ICPE conformes, hauteur libre 11-12 m, trame poteaux 22-24 m, quais tous les 8-10 m, parking PL pré-trié, accès direct autoroutier ou voie rapide, détection incendie, sprinklage ESFR, photovoltaïque (loi APER), récupération eau pluviale.
Contraintes réglementaires lourdes
- ICPE rubrique 1510 — stockage matières combustibles : régime déclaratif, enregistrement ou autorisation selon volume et hauteur. Cellules max 6 000 m², compartimentage REI120/240, écrans thermiques.
- ICPE 1530, 1532, 2662, 2663, 4734, 4755 — selon nature des matières (papier, bois, plastiques, liquides inflammables, alcools).
- Arrêté du 11 avril 2017 — règles de sécurité incendie applicables aux entrepôts.
- Étude foudre, étude de dangers — pour ICPE autorisation.
- Loi APER — photovoltaïque toiture pour bâtiments > 500 m² (seuils progressifs).
- RE2020 — applicable au neuf.
- Loi Climat et Résilience — encadrement de l’artificialisation logistique : justifier le recours au foncier vierge, prioriser le réemploi.
- Acceptabilité locale — circulation PL, bruit, paysage : enquête publique fréquente.
- Servitudes aéronautiques — hauteur limitée près des aéroports.
Comment Kereos qualifie un site logistique
Pour chaque foncier ou bâtiment : surface, accessibilité PL et autoroutière, distance échangeur, zonage PLU (UY/AUY/UI), historique ICPE, classement entrepôt (A/B/C), énergie disponible, signaux de mutabilité (BODACC exploitant, fin de bail, transmission), cohérence ZAN intercommunale. Voir notre Data Room logistique.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un entrepôt classe A ?
Standard de marché : hauteur libre minimum 10-11 m, trame 22-24 m, un quai pour 1 000 m², sprinklage ESFR, plain-pied, accès autoroutier proche. Classe B et C correspondent à des standards plus anciens ou dégradés.
L’ICPE 1510 est-elle systématique ?
Pour tout entrepôt stockant des matières combustibles au-delà des seuils (volume × type de matières). En pratique, la quasi-totalité des entrepôts > 5 000 m² est concernée.
Le ZAN bloque-t-il la logistique ?
Il la canalise. Le foncier vierge devient rare et arbitré ; la priorité va aux friches industrielles et aux zones logistiques existantes densifiables.
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